Mise à l'herbe

Reprise ou cession d’une exploitation agricole : une négociation longue et indispensable

La réussite de la cession d’une exploitation est l’aboutissement d’un processus souvent long. Pour ce faire, une réflexion globale doit être réalisée bien en amont. Lait Solutions vous en dit plus.
Céder son exploitation est un moment crucial dans la vie d’un agriculteur. La clé du succès se résume en un mot : anticiper.

Pour cela, il faut définir une stratégie de transmission pertinente avant la mise en vente et faire que cédant et repreneur soient sur la même longueur d’ondes.

Si vous cédez votre exploitation, vous souhaitez la valoriser et limiter la fiscalité liée à votre cessation d’activité. Si, au contraire, vous êtes le repreneur, vous serez surtout attentif à la rentabilité de l’exploitation, afin que votre reprise soit viable et pérenne.

Comment concilier les volontés du cédant et du repreneur ?

Définir les conditions de la vente

Préalablement à la mise en vente, il est essentiel de réaliser un diagnostic de l’exploitation. Il existe en effet des critères décisifs pour déterminer si une entreprise peut être transmise en l’état et, ainsi, permettre une installation, ou si sa vocation sera plutôt de conforter une ou plusieurs exploitations voisines :

  • la localisation
  • l’état des installations
  • le parcellaire
  • la rentabilité
  • la dynamique locale

Une fois ce diagnostic préalable établi, si vous êtes le cédant, déterminez ce que vous mettez en vente :

  • votre outil de production, c’est-à dire vos bâtiments, dans la plupart des cas
  • le matériel, transmis dans son intégralité ou partiellement
  • votre cheptel et vos stocks
  • votre habitation. Elle est transmise avec l’exploitation dans 40 % des cas
  • le foncier en propriété. S’il est vendu, c’est un poste qui peut faire grimper le prix de vente de l’exploitation, surtout si des propriétaires tiers souhaitent également vendre le leur.

Vendre, acheter : évaluer au juste prix

L’évaluation de l’exploitation agricole n’est qu’un des nombreux aspects de la démarche de transmission mais la question de la valeur de l’outil est souvent la première que les cédants se posent.

Aux deux méthodes d’évaluation les plus utilisées (l’évaluation patrimoniale et par la rentabilité), nous y ajoutons une autre, tout aussi utile : le prix de marché.
Ce prix évolue au gré de l’offre et de la demande d’une part, et de l’environnement local d’autre part. C’est à ce moment que les critères de structuraux entrent en jeu : un parcellaire groupé, un site isolé, évolutif et l’absence de tiers seront autant d’atouts pour la valorisation de l’exploitation.

La maîtrise du foncier à reprendre est primordiale pour le cédant qui aura tout intérêt à rencontrer ses propriétaires, afin de les convaincre d’établir un nouveau bail au profit de son successeur.

Un environnement réglementaire complexe

La réussite d’une transmission suppose de maîtriser plusieurs domaines de l’entreprise. Les sujets à étudier sont nombreux :

  • autorisations administratives (contrôle des structures, SAFER)
  • réglementation environnementale
  • aides de la PAC
  • droits à paiement de base (DPB)
  • aspects juridiques et fiscauxEn analysant ces points avec précision, vous pourrez mettre en place une stratégie adaptée au cas de chacun.

Concilier les intérêts financiers des deux parties

Le cédant peut décider de vendre son exploitation par le biais de la cession de ses parts sociales, ce qui peut notamment être plus avantageux pour lui d’un point de vue fiscal. Dans ce cas, il sera nécessaire de trouver un compromis avec l’acquéreur afin de concilier les intérêts des deux parties.
Attention : ces approches prennent du temps et nécessitent une réflexion plusieurs années avant la vente.

Rédiger un protocole d’accord précis

Une fois que les deux parties se sont entendues sur les modalités de la cession et la valorisation, et que le repreneur a obtenu son accord financier, il faut passer à la rédaction d’un protocole d’accord global.

L’objectif ? Préciser les caractéristiques de la cession : vente d’immeubles, de matériels, modalités d’évaluation du cheptel et des stocks, modalités de transfert des salariés, devenir des servitudes, conditions suspensives, etc.

S’armer de patience !

Il peut s’écouler de 12 à 18 mois entre la mise en vente d’une exploitation et sa cession effective. Compte tenu de la réflexion globale à mener en amont, il est donc nécessaire de démarrer la réflexion sur la transmission de 3 à 5 ans avant la date de cession.

La cession d’une exploitation agricole est par nature une opération qui s’étale dans le temps. Pour éviter toute incertitude, il est nécessaire de bâtir un plan d’action avec une chronologie des démarches à réaliser et des étapes à franchir, afin de maintenir une relation de confiance entre les deux parties jusqu’à la vente effective, et bien après.
Ce sera la preuve de la réussite de la transaction !

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