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Bail rural : que se passe-t-il une fois à l’âge de la retraite ?

Le bail rural qui lie un propriétaire et un exploitant agricoles obéit à une législation spécifique. Quelles en sont les spécificités et quels sont les droits du preneur à l’approche de la retraite et une fois l’âge de la retraite atteint ? Tour d’horizon avec Lait Solutions.

Quelles sont les spécificités d’un bail rural ?

On nomme bail rural tout bail qui concerne un terrain ou un bâtiment d’exploitation à usage agricole. Le bail rural se contracte entre un propriétaire agricole et un exploitant agricole. Qu’il soit fermier ou métayer, celui qui exploite le bien est appelé le « preneur ».

La législation du bail rural est très encadrée. Les propriétaires de biens agricoles ne peuvent d’ailleurs pas fixer eux-mêmes le montant de leur loyer. C’est entre les mains du législateur.

À noter : les montants des loyers sont modifiés et fixés chaque année, par arrêté préfectoral.

Comment évaluer la valeur du terrain à louer ?

Sont pris en compte :

  • La destination (agriculture ou élevage ?)
  • L’état des sols
  • L’état du bien (entretien)
  • La localisation géographique
  • La facilité à irriguer le bien

Combien de temps dure un bail rural ?

Les baux ruraux signés entre un exploitant et un propriétaire agricoles durent au moins neuf ans.

Résiliation du bail : La résiliation d’un bail rural est possible dans certains cas.

  • Le bailleur décide de récupérer le bien pour l’exploiter en personne (ou si ses enfants ou son conjoint veulent prendre en charge l’exploitation)
  • Le preneur commet une faute : loyer impayé, défaut d’entretien, détérioration, etc.
  • Le preneur prend sa retraite (âge légal) ou se retrouve dans l’incapacité de poursuivre son activité
  • La destination du bien change : par exemple, le terrain devient constructible

Cas particulier : quand le preneur a l’âge de la retraite

Un congé fondé sur l’âge

Le renouvellement d’un bail rural revêt toujours un enjeu important. D’autant plus quand le preneur se retrouve à l’âge de la retraite ou à un âge proche. Le congé donné en raison de l’âge est inscrit dans le code rural. Il implique d’avertir le preneur 18 mois avant l’expiration du bail, par acte d’huissier.

Ainsi un bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail à son preneur qui a atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles. Il est aussi possible de limiter le nouvellement du bail à la fin de la période triennale à l’issue de laquelle le preneur aura atteint cet âge.

Par exemple : Prenons un agriculteur de 62 ans. Sans conjoint ni enfant à qui céder le bail, il a atteint l’âge de partir à la retraite et verra son bail rural expirer le 31 octobre 2017. Comme le propriétaire du bien loué ne lui a pas donné son congé 18 mois avant la fin du bail, notre agriculteur de 62 ans repart pour neuf ans. Toutefois le propriétaire bailleur pourra lui notifier un congé pour la prochaine période triennale, c’est-à-dire au moins 18 mois avant le 31 octobre 2020.

Dans le cas d’un preneur qui atteindra l’âge de prendre sa retraite dans trois ans : le bailleur a le droit de limiter le renouvellement du bail rural à trois ans.

Quels sont les droits du preneur ?

  • Le preneur a l’âge de la retraite mais ne bénéficie pas encore d’une retraite à taux plein. Il peut demander à ce que soit reportée la date d’effet du congé pour âge pour quand il bénéficiera du taux plein.
  • Le preneur reçoit un congé pour âge : il peut céder son bail à son conjoint ou à la personne avec laquelle il est pacsé si ces derniers participent à l’exploitation. Il peut aussi décider de céder son bail à son descendant, à condition qu’il soit majeur ou émancipé. Cette cession annule alors les effets du congé pour âge : le bail se renouvelle pour neuf ans, au nom du nouveau preneur.

À noter : le bailleur doit accepter cette cession du bail rural. En cas de désaccord, le preneur peut s’adresser au Tribunal paritaire des baux ruraux  (au siège de chaque tribunal d’instance) et lui demander d’autoriser la cession. En fonction des qualités du cessionnaire et du comportement du preneur en place, le TPBR évaluera si la cession peut être nuisible pour le bailleur.

L’âge du preneur peut être un motif d’opposition à la reprise des biens par le bailleur

Si le bailleur a bien sûr le droit de ne pas renouveler le bail afin d’exploiter lui-même les biens loués jusqu’alors (ou de les faire exploiter par un proche), la configuration est différente si le preneur est à moins de cinq ans de la retraite.

En effet, le preneur peut s’opposer à la reprise des biens par le bailleur. Comment faire ? Dès la réception du congé donné par le bailleur, le preneur qui est à moins de cinq ans de la retraite (âge légal ou âge de la retraite à taux plein) a quatre mois pour s’opposer à la décision du bailleur. Il peut le faire en adressant au propriétaire une lettre recommandée avec avis de réception ou alors par saisine du tribunal paritaire des baux ruraux.

Par cette démarche, le preneur est en droit d’obtenir la prorogation du bail jusqu’à ce qu’il soit en âge de prendre sa retraite.
À noter : si le bailleur veut toujours reprendre son bien à l’issue de la période de prorogation, il doit donner un nouveau congé, selon les règles classiques, c’est-à-dire 18 mois avant l’expiration du bail, par acte d’huissier.

Attention : le bail ne peut être prorogé qu’une seule fois, même s’il y a plusieurs copreneurs.

Le conseil de Lait Solutions

Vous êtes bailleur et souhaitez pouvoir reprendre un bien loué ? Vous êtes preneur et voulez continuer à louer un bien agricole alors que vous avez atteint l’âge de la retraite ? Vous souhaitez transmettre votre exploitation et louez une partie de vos terrains ? Quelle que soit votre situation, les consultants spécialisés de Lait Solutions et d’Altéor Transaction sauront vous accompagner et sécuriser au mieux votre exploitation. Contactez-les.

 

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